(一)租金收入要依赖承租方的经营状况。由于受经济发展周期和承租方经营能力的影响，承租方的持续经营能力存在一定程度的不稳定性。如果企业经营不善或者外部环境变化，导致租金收入降低甚至出现物业闲置的情况，就会大大增加形成不良贷款的风险隐患。 (二)房地产市场周期变动导致抵押不足和变现风险。经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，由于抵押物是商业营业用房和办公用房，在评估过程中容易受到市场环境的影响。在经济繁荣、房地产价格高涨时期，其评估价值会相对较高，而由于还款期限过长，随着经济周期的变化，容易出现抵押物贬值的情况，抵押物变现的难度也会增加，从而带来银行贷款抵押不足风险。此外，借款人将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足，项目出租率和租金水平降低，从而影响贷款安全。 (三)由于现有商业地产的评估体系不够完善，没有细化的评估标准，银行对抵押物业的价格不好确定，影响对放贷对象的判断。有的评估公司为迎合客户贷款需求人为抬高评估价值，为借贷双方不合理的行为披上合理的外衣，增加了银行贷前评估的难度与贷款发放的风险。
经营性物业抵押贷款法律风险控制探讨 一、 关于租赁合同的生效问题 我们认为 经营性物业抵押贷款的法律风险控制点主要在于处理好抵押权与租赁权的竞合 尽量减少承租人对物业的租赁权对抵押权的影响。而按照《担保法》司法解释及将于 2007 年 10 月 1 日正式实施的《物权法》的规定租赁权对抵押权影响大小的关键点在于抵押在先或租赁在先。租赁权基于租赁合同产生 按照《合同法》 的规定租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益承租人支付租金的合同。租赁合同在满足当事人约定的生效条件的情况下即生效而无须办理批准、登记等手续。即租赁权的设立、变更和消灭缺少公示方式即租赁权的生效时间具有相当大的可人为操作性。在办理商用物业抵押贷款业务时如何有效防范租赁人和承租人的道德风险成为重点。对此我们建议引入第三方见证机制。为确保租赁合同生效时间的真实性 以使我们对具体商用物业抵押贷款风险的判断基础真实、可靠由第三方见证作为租赁合同的生效条件应为一有效途径。考虑到第三方见证的专业性、对权益维护的有效性由律师事务所作为见证方较为合适。 二、关于租赁合同的法律性审查问题 鉴于经营性物业的出租对我行债权和抵押权的实现有一定的影响 我们要求租赁合同应提交法律部门审查。 我们认为按照相关规定法律部门审查的法律性文件是指构成单方或者多方权利义务关系、具有法律约束力的文件。租赁合同并不属于法律性文件审查的范畴。 将租赁合同纳入法律性文件审查范围 我们认为租赁合同由律师事务所审查较为合适。 三、关于《租金账户监管协议》可操作性问题 《租金账户监管协议》 是经营性物业抵押贷款业务还贷资金重要来源的保证。我们认为除签定该协议外还可通过借款人向我方承诺以下事项以增加该协议的可操作性并强化对还贷资金的监控 1.在租赁合同中明确约定该租赁合同经[ ]律师事务所见证后生效。 2.在租赁合同中明确约定的年租金不得低于[ ]元/平方米。 3.在租赁合同中明确约定租金支付方式 租金支付方式应与借款偿还方式匹配。 4.租赁合同项下约定的租金为净额不包括任何的赋税及费用租赁双方亦不得做任何的扣除及抵消 5.租赁期限不得超过借款期限 6.租赁合同的变更包括事实变更应当经原见证律师见证后生效 7.在签定《租金账户监管协议》时申请经营性物业抵押贷款的借款人应对该时点的商用物业租赁情况出具书面声明并承担真实性责任 8.在借款合同中约定《租金账户监管协议》是借款合同的组成部分明确对协议的违反即构成对借款合同的违约银行有权按借款合同相关条款的规定要求借款人承担借款合同项下的违约责任。
经营性物业贷款发放后管理难度大，有的贷款资金用途严重失控，操作合规性存在疑问。经营性物业抵押贷款往往被用于置换贷款，借着经营性物业贷款之名，开发商获得的信贷资金实际上是用于偿还借款人的存量贷款，或者流向购置土地或新项目开发。经营性物业抵押贷款不象固定资金贷款、流动资金贷款、项目贷款等对贷款资金的用途有着非常明确的规定。在银行监管方面，也没有国家发布的法律法规，大多只是银行内部制定的规章制度，贷款的用途非常广泛，如公司的日常经营、偿还债务、置换贷款等方面。随着国家对房地产开发的调控力度逐年加大，尤其是对房地产开发企业投融资有严格的规定，导致目前存在一种现象，就是房地产开发企业利用经营性物业抵押贷款资金来偿还房地产开发项目的前期投入形成的借款，或者在新项目手续不全无法申请项目贷款的情况下用经营性物业抵押贷款资金投入新房地产开发项目。
首先是首付加贷款，每月还贷压力较大，不过这得看你那套房的贷款额度和还款期数及你的收入来定；要买保险、手续费等等好多其他费用；还不起贷款时，房子将被银行收去拍卖，拍卖所得先支付银行，多余的才给回你；还有贷款利息上涨的风险，像现在的房贷款利息就因为央行不断提高准备金率而面临着很大的风险；
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