人在北京，跟所有北上广深及一线大城市都有相似之处。前两天在群里有个业主说打算把房子租出去，所以不打算装修了。后来又提到了如果把房子租出去到底怎么装修合适。鉴于这个问题很实用，但实际操作上大多数人做法都欠妥，所以来试着整理一下。出租的毛坯房怎么装修最合适？好问题！从这几个角度来分别回答下！1、出租的经济账怎么算？2、收益率最高的，自住后最省事的装修，怎么搞？3、出租房子怎么收益最大化？1、出租的经济账怎么算？（不愿意看的，可以忽略这段）本人略懂经济学，自己管理企业好多年，这种成本收益的计算上，多少有点发言权。恰巧自己买房、出租、租别人房子，都经历过。而自己又是做装修行业的，给自己和亲朋家装修过自住的房子，也帮亲朋装修过出租的房子，也反思过得失利弊。首先看成本：[租金相关成本：会影响租金的成本]1、装修成本。不装修就是零成本，装修就一定有成本。在一定范围内，装修是可以比较明显提升租金的，但不是所有情况都有效，而且过于豪华的装修不但不会让租金有明显上涨，还可能出现租不出去的情况（规矩太多）。2、损耗/维修成本。只要有你的东西，那就一定涉及损耗及维修。一般会以1年为周期做损耗/维修的考核。有的可能是1个周期（1年），比如墙漆，换人就换漆的几率比较高。很多人会选择寿命在一个周期左右的产品（廉价品），比如马桶水件，面盆下水，蛇皮水管等等，实际上不划算，因为维修人工成本远高于材料成本。3、空租成本。如果没租出去，那就是空租了。空租的原因多种多样，如果预期会空租，选择低价出租是个办法，给超长免租期个人觉得更合适。[租金无关成本]1、房贷成本。房价上涨阶段，肯定是杠杆买房比较划算，那么房贷就是成本。没有人会为了房贷买单，你贷款买的别人全款买的，租金体现不出来。2、物业供暖等。一般都是业主承担，都会包含在房租里，没什么可以进退的空间。再看收益：1、房租收益。同区域户型房子，租金和以下项目有关：1）装修豪华程度。单纯是装修方面的，很多装修一看就是上档次（当然，钱可能花的并不多）。2）家具和家电配套。200的电视和2000的电视区别还是很大的，新的和旧的区别也很大。2、隐性增值收益。当一个区域的房价上涨50%的时候，你的装修虽然不会升值到50%，但至少也不会停留在100%的原地不动。不过一般家具很难跟着一起升值，因为很多人买了二手房家具都是会被要求搬走的。
【电路改造：少量添加，适量】一般来说，开发商给你做好的房子，都是足够基本用电的。但难免会有些地方留的插座不够多，也许需要增加。如果确实有这种地方，那么最好是提前改造好，尽管出租，但基础咱们做好没什么坏处。如果不能做好的话，如果以后再想做，就需要破化墙面，墙面很贵的！！但不推荐进行大改，个人觉得没必要：你们知不知道有种东西叫做插线板？此外，弱电等个性需求，我觉得基本也不需要。网络都WiFi了。固话更是无所谓，都手机了。家庭影院？你要准备烧这个，还在乎墙上布线的那点钱，以后再说！说几个可能必须要改造的地方，供参考：1）厨房。最好多留几个，烟机、微波炉、冰箱、电饭锅等。厨房这个有水的环境，实在是不适合引入插线板，万一进水短路很危险。2）卫生间。如果电热水器，你要确认下距离你要安装热水器的地方，距离热水器是不是不超过1.5米。热水器这种耗电大户，电线太长是隐患。3）电视墙。以其中一个插座为基础，延展周边扩充几个出来，成本低，实用性强。4）卧室。除了肯定要放柜子的墙之外，保证每面墙上都有一个插座接口，这样房间的功能就不会受限。无论打算怎么摆放家具，都ok。【灯具：网购性价比led灯，耐用】很多人出租会随便去建材市场买那种最便宜的吸顶灯，每个房间都是一个个白色的小吸顶。按照档次来说，肯定比直接拉根电线拴上一个电灯泡或者节能灯强多了，但重点是：这样可能会经常要换整流器和灯管。而且，其实也省不了多少钱。现在网上已经基本把灯管型的吸顶灯淘汰了，基本都是led的。你跑到建材城选了一堆灯，平均每个差不多也要30左右，网上买led的吸顶灯，也不会贵很多平均50-60就搞定了。全屋按8个灯算（二居室），网上买led顶多贵200元，但档次直接提升一大截！列一下好处，大家自己判断：1）led灯省电。虽然电费是租客承担的，但你用led帮他省的钱可能是会变成你的租金正收益。2）led耐用，不会经常要换。灯管寿命普遍差，1年左右灯管和整流器都要换一次。你来换不够你折腾的，让租客换没准他还得跟你讨价还价要钱。用led吧，从此再无此类烦恼。3）led更亮，提升档次。很多时候，租客是晚上来看房的。打开灯一看，黑咕隆咚，当时预期租金就降低一截。如果led呢，宽敞明亮的感觉油然而生，房租正向收益！4）安装简单。这个是跟其他灯具相比，吸顶灯基本是最容易安装，安装费最低的了。5）百搭。圆圆的，散发着柔和白光的吸顶灯，能各种风格百搭，这个用多解释吗？事实上，如果您对这个风格不排斥的花，想要一步到位也是可以的！（我就挺喜欢的）
我建议好好装修。一个90平的房子，像那种简装，也要2-3万，如果认真装好一点，差不多7万，可以挺漂亮的了。多花了5万，你能得到什么？1、更高的租金，3万装修的租金差不多在每月1500，7万装修的租金每月能有2500。每年多1.2万，多出的4万成本，3年半就抹平了。2、更短的空置期。由于房客会不断变动所以会带来空置期，而我一套装修很好的房子，几乎没有空置期，因为房客一看就会喜欢上，同小区的差装修一般就没这么好运气。3、更高素质的房客。什么装修注定吸引什么房客。我的房客曾有台湾人，住过一年后，那房子和住之前竟然看不出变化。我以前也有过极简装出租的经历，结果是租客的各种麻烦各种奇葩事。4、万一你要急着出售，好装修的会更有卖相。
灰色部分我是用装修师傅剩下的腻子粉加一瓶墨水调的深浅颜色，用胶带先贴出形状，然后再画出来的，我的那个那个当时做出来比较粗糙，但是很出效果，造价依然很便宜。粉色的我估计需要去买美术颜料，或者去某邦调配。5. 窗帘装饰，只要最简单的灰色或者米色咖色，不要太多花色，不用太多款式，最简单的就可以，理由同上。款式选择顶天立地，显房间高显大气。量好高度，去某宝或者宜山路挑吧，其实直接某宝就好了，输入“样品
第一,最基本的手段。 相应的低价无非是几种 1.业主没说的不写(业主不是专业人员,对于室内的装修更多的在意材料的使用环保之类的,或者是怎么做) 2.业主没说清楚的不写(业主会有一些自己的想法,只要是业主思想越乱,那么越不知道怎么做) 3.业主不确定的不写(您可以提醒业主一些相应的内容,如果业主自己不能确定的时候不写) 4.可做可不做的不写(如大理石,碰角之类的小东西,可做可不做的都不写) 5.增项的不提不写(增项内容不去说,也不去写,这样可以省下很多) 如此下来,这样的方式最少可以省下来几千元 (业主不要骂火舞,现在几千元的装修大多是这样玩的) 一般百平米左右的只要一万以内就可以了,但是后期增项也可以到一万多 第二,相应高明的手段 1.对于材料只报品牌(现在业主知道各种品牌,对于型号却很模糊,而且现在材料商和国家并没有专门的型号标准说明) 2.对于施工只报表面(墙体报腻子报涂料,没有什么底漆之类的说明,而且兑水率也不用说,要不然可以看看现在各种报价,都很便宜的就是靠这点)
1、“我要考虑一下”成交法我们在提议成交之后，一定会有家装客户作出拖延签单的决定，因为所有的家装客户都知道这些技巧。他们肯定会常常说出：“诸如此类的话语，如果你真的听到你的家装客户说出了这样的话，我告诉你，这个家装客户已经是你的了。如果你已经掌握了这个技巧的话。首先要弄清楚家装客户这么说的真正用意，然后才能“对症下药”。如果家装客户没有签单的意向，而只是以此为借口推脱的话，当设计师在询问为什么要到以后才会签单时，家装客户会显得不安起来，优点紧张，回答吞吞吐吐、含糊其辞，没有真正具体的理由。如果家装客户有签单的意向，并带有一丝歉意。当设计师不问马上签单的原因时，他们会有比较具体的理由，如“等我新买得房入户后再定”，“我要让老公看过后才能定”。对有签单意向的家装客户，如果他们当时确有困难，也不必勉强，不过应对他说的清楚家装方案的特点和好处，以及可以给他带来的利益，以坚定其签单的决心，并且最好能留下一些信息，如地址，也可以预约在适当的时候登门拜访。对打不定主意的家装客户，应尽量帮他打定主意。因他们对事情没有什么主见，往往要别人帮忙参谋，此时设计师不妨充当家装客户的参谋。2、“啊，价格太贵啦”成交法不知各位在你的家装设计接单经历中有没有听过“啊，价格比我预期的高得太多啦”|我没有想过会有这么高的价钱”等等诸如此类的话。我认识一个设计师接单高手，他的业绩总是公司第一。当他遇到这样的时候，他很快就学会了突破这道障碍的方法，所以，现在，我就把它提供给大家。这种成交法的第一步就是确定你的家装设计价格与你的家装客户的预期价格的差额。现在我们假设你为一个某作家客户做的书房装修方案中需要设计一个到顶的书柜，在你的设计方案中，这个书柜既用来储藏数量众多的藏书，又可以把书房从房间空间中分隔出来。你的报价时1万元人民币，而你的家装客户的预期价是8千人民币这时你必须弄清楚你们之间的价格差异是2000元。但遗憾的是，往往设计师认为在遇到这类问题时，通常都认为是1万元人民币。这实在是一个很大的问题。事实上，一旦确定了价格差额。金钱上的问题就不再是1万元，而是2000元了。因为你的家装客户绝对不会平白无故的得到你的装修服务的。现在你对你的家装客户说：“某某先生，照这样看来，我们双方之间的价格差距应该是2000元，对吧？”现在，我们应该小心的以家装客户的想法来处理这个问题了。我们假设这个书房装修得正常使用寿命是10年。把你的计算器拿给你的目标家装客户，跟他说：“某某先生，我们书柜一般装修得使用年限是10年，这点你已经确定了。对吧？”“很好，现在我们把2000元除以10年，那么一年你的投资是200元，对吧？”
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